Аналитика рынка коммерческой недвижимости

Во 2-м квартале на московский рынок вышло 180 тыс. кв. м площадей в качественных торговых центрах. Были введены в эксплуатацию ТРЦ «Ривьера» (100 тыс. кв. м) и «Рига Молл» (80 тыс. кв. м). В результате ввод за 1-е полугодие 2016 года снизился почти вдвое относительно аналогичного периода прошлого года. В целом за весь 2016 год московский рынок торговых центров должен увеличиться на 430 тыс. кв. м, что на 24% меньше результата 2015 года.

2016 год в сегменте офисной недвижимости начался с рекордного количества введенных в эксплуатацию объектов, большая часть которых не представлена на рынке аренды, а построена для собственных нужд или сдана в аренду на этапе строительства.

Общий объем инвестиций в недвижимость Санкт-Петербурга (включая земельные участки) за I полугодие 2016 г. составил около $240 млн, что сопоставимо с результатами I пол. 2015 г. – $250 млн.
Во втором квартале на рынок вернулись интересанты, приобретающие земельные участки под жилищное строительство. Объем сделок, реализованных в инвестиционных целях, в полтора раза выше, чем в первой половине 2015 г.

Общее предложение качественных торговых площадей в Москве и городах-спутниках на конец I полугодия 2016 г. составило 6 275 тыс. м², 87% из которых приходится на классические торговые центры. Обеспеченность торговыми площадями жителей Московского региона достигла 452 м² на 1 000 человек, что в 2,7 раза выше среднероссийского показателя, но по-прежнему оставляет потенциал для нового девелопмента профессиональных торговых объектов в регионе.

Ввод новых складских помещений в Московском регионе в I полугодии 2016 г., по данным S.A. Ricci, снизился более чем в 5, 5 раз по сравнению с показателем аналогичного периода прошлого года. Если в I полугодии 2015 г. было введено 568 тыс. кв.м новых складских помещений, то в I полугодии 2016г. данный показатель составил всего 99,2 тыс. кв.м. складов.

За 1 кв. 2016 года в Санкт-Петербурге не было введено ни одного качественного торгового комплекса. На вторую половину 2016 года намечено открытие двух торговых центров – ТРЦ "Охта Молл" (арендопригодная площадь - 78 тыс. кв. м) и 2-й очереди ТРК «Порт Находка» (10,9 тыс. кв. м).

​Доля вакантных площадей на основных торговых улицах Санкт-Петербурга к концу 1 кв. достигла 6,4%, уменьшившись на 0,3 п.п. Вследствие сезонного снижения активности арендаторов в зимний период сократились максимальные ставки аренды.

Впервые с 2007 года 1-й квартал охарактеризовался нулевым вводом торговых центров в российской столице, а доля вакантных площадей в среднем по рынку снизилась на 0,3 п.п. за квартал – до 8%.

В сфере инвестиций в коммерческую недвижимость наметилось оживление. По итогам 1 кв. 2016 года объем инвестиционных сделок на российском рынке недвижимости составил 1 007​ млн долл., увеличившись вдвое в годовом выражении.

В I квартале 2016 г. были введены в эксплуатацию складские комплексы, расположенные на территории индустриального парка «А Плюс Парк Шушары», построенные по схеме build-to-suit для нужд конкретных арендаторов. Предложение на рынке сокращается, в то же время в некоторых логистических комплексах высвобождаются резервы, которые пополняют рынок помещений для аренды.

В течение I квартала 2016 г. произошел небольшой (на 4%) прирост суммарной арендной площади по сравнению с предыдущим кварталом. Продолжается плавное снижение доли вакантных площадей, ставшее результатом ряда крупных сделок, заключенных в течение квартала. Изменения ставок аренды за квартал не произошло. Ограниченность предложения позволяет арендодателям удерживать ставки на достигнутом уровне.

Тренд на уменьшение размеров строящихся объектов становится всё очевиднее. Объекты также получают специализацию, и ориентированы на новые форматы торговли.

В I кв. 2016 года было введено 202 тыс. кв. м, из которых только 17% доступны рынку, остальные строились под клиентов или конечными пользователями. Из нового строительства свободны 3 здания общей площадью 35 тыс. кв. м, введённых несистемными девелоперами. По предварительным данным, объем спроса в I кв. 2016 года составит около 300 тыс. кв. м, при этом значительную часть составят сделки вторичного рынка.

Низкий спрос, характерный для I квартала, высокая вакансия и рекордно низкие объемы нового ввода заставляют собственников занимать выжидательную позицию, что отражается на уровне запрашиваемых ставок, которые сохранились на уровне конца 2015 года: в классе А – 19 000–25 000 руб./кв. м/год, в классе В – 13 000–23 000 руб., не включая эксплуатационные расходы и НДС.

Если в прошлом году чаще всего приобретателями и арендаторами по самым крупным сделкам становились различные структуры «Газпрома», то к текущему моменту их доля уже значительно снизилась. Многие эксперты предполагали, что вслед за этим последует сокращение числа сделок и объёма поглощения на офисном рынке. Однако пока рынок ещё достаточно активен.

В 2015 г. в эксплуатацию было введено 182 тыс. м2 качественных складских площадей, что увеличило общий объем предложения на 7%. По итогам 2015 г. общий объем рынка качественных складских комплексов Санкт-Петербурга и его пригородов превысил 2,8 млн м2.

Объем сделок аренды вдвое превысил объем новых складов, построенных для сдачи в аренду, а также реализуемых в формате built-to-suit. Основной прирост нового предложения в 2016 году произойдет за счет объектов built-to-suit, в то время как новое спекулятивное предложение останется ограниченным.

На конец 4 кв. 2015 г. общий объем предложения в сегменте офисной недвижимости Москвы составил 15,5 млн.кв.м (с учетом класса С) или 14,3 млн.кв.м (для классов А, В+, В).

Общий объем инвестиций в недвижимое имущество Москвы в 4Q 2015 года составил
около $2 млрд. (127 млрд. руб.), что на 231% выше по сравнению с 3Q 2015. Рост инвестиций в отчетном периоде обусловлен значительным увеличением объема транзакций в земельные участки. По итогам 2015 г. общий объем инвестиций составил 244 млрд. руб. (около $4 млрд. долларов), что на 82% выше показателя 2014 г.

Эксперты отмечают, что в настоящее время рынок Санкт-Петербурга перенасыщен крупными торговыми объектами, что заставляет инвесторов или заниматься реконструкцией и/или редевелопментом уже существующих объектов, или обращать внимание на небольшие районные торговые центры, размещаемые в периферийных районах города.